Votre projet de placement immobilier repose-t-il sur un pilier souvent méconnu ? Le Revenu Fiscal de Référence (RFR). Que vous envisagiez d'acquérir un studio ou un immeuble entier, le RFR est un indicateur financier déterminant. Il influence votre éligibilité à des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, Denormandie...), votre capacité d'emprunt et les aides sociales potentielles de vos futurs locataires. Il est donc crucial de le maîtriser pour piloter efficacement votre projet et optimiser sa rentabilité.
Le RFR est essentiel dans l'investissement locatif. Il est le sésame qui ouvre les portes à divers dispositifs fiscaux offrant des réductions d'impôts substantielles. De plus, les banques scrutent le RFR lors de l'évaluation de votre dossier de prêt immobilier. Un RFR trop bas peut limiter votre capacité d'emprunt, tandis qu'un RFR plus élevé peut donner accès à des taux d'intérêt plus avantageux. Enfin, il faut garder à l'esprit que l'investissement locatif peut impacter le RFR, influençant les aides sociales de vous ou vos locataires. Comprendre le calcul du RFR, où le trouver et son influence est donc essentiel.
Qu'est-ce que le revenu fiscal de référence (RFR) ?
Le Revenu Fiscal de Référence (RFR) est un indicateur clé calculé par l'administration fiscale (Direction Générale des Finances Publiques). Il ne s'agit pas simplement de votre revenu imposable, mais d'une somme plus complexe qui prend en compte divers éléments de votre situation financière. Le RFR est un revenu « corrigé » de certaines exonérations, abattements et charges, permettant une évaluation plus précise de votre situation financière globale. Comprendre sa composition est essentiel pour anticiper son évolution et optimiser votre stratégie d'acquisition immobilière locative. Le RFR sert de base pour déterminer l'éligibilité à de nombreuses aides sociales et dispositifs fiscaux.
Composition du RFR
Le calcul du RFR prend en compte plusieurs catégories de revenus et de charges, combinées selon une formule spécifique. Comprendre quels éléments sont inclus et comment ils sont pris en compte permet d'estimer son RFR et d'anticiper son évolution. Voici les principales composantes du RFR :
- Revenus Imposables : Revenus soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, pensions, revenus fonciers - après déduction des charges au régime réel -, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC) et bénéfices agricoles (BA)). Ces revenus sont pris en compte avant l'application du barème progressif de l'impôt.
- Revenus Exonérés mais Pris en Compte : Certains revenus exonérés d'impôt sur le revenu sont réintégrés dans le calcul du RFR (ex: certaines heures supplémentaires exonérées).
- Charges et Abattements Spécifiques : Certaines charges déductibles du revenu global sont prises en compte (ex: pensions alimentaires versées). L'impact peut être significatif.
Distinction entre RFR et revenu imposable
Il est crucial de ne pas confondre RFR et revenu imposable. Le revenu imposable est la base de calcul de votre impôt sur le revenu, tandis que le RFR est un indicateur pour déterminer votre éligibilité à certaines aides. Le RFR est souvent plus élevé que le revenu imposable, car il inclut des revenus exonérés et tient compte de certaines charges différemment. Par exemple, une personne avec un revenu imposable de 30 000 € peut avoir un RFR de 35 000 € en raison de la réintégration d'heures supplémentaires exonérées.
Supposons que vous ayez un salaire annuel de 40 000 €, des revenus fonciers imposables de 5 000 € et que vous ayez versé 2 000 € de pensions alimentaires. Votre revenu imposable serait de 43 000 € moins les éventuels abattements. Cependant, votre RFR pourrait être plus élevé si vous avez bénéficié d'exonérations sur des heures supplémentaires. Cette différence peut avoir des conséquences sur votre capacité à bénéficier de dispositifs fiscaux pour votre placement immobilier. La précision est indispensable pour une planification financière optimale.
Année de référence du RFR
Le RFR utilisé est celui de l'année N-2. Ainsi, en 2024, c'est votre RFR de 2022 qui sera pris en compte. Cette temporalité permet à l'administration fiscale d'avoir une vision consolidée de vos revenus. Cette règle est essentielle à retenir pour éviter les erreurs d'éligibilité.
Où et comment trouver son RFR ?
Maintenant que vous comprenez le RFR, il est temps de savoir comment le trouver. L'administration fiscale met à votre disposition plusieurs moyens simples et rapides.
La méthode la plus simple : L'Avis d'imposition
La manière la plus simple de trouver votre RFR est de consulter votre avis d'imposition (papier ou numérique disponible sur le site impots.gouv.fr). C'est un réflexe à avoir dès que vous envisagez un projet d'investissement immobilier.
- Où le trouver sur l'avis d'imposition : Le RFR est situé dans la partie supérieure de votre avis d'imposition, dans un encadré intitulé "Vos références". Il est mentionné "Revenu Fiscal de Référence" suivi du montant.
- Différents types d'avis d'imposition : Le RFR figure principalement sur votre avis d'impôt sur le revenu. Dans certains cas, il peut être mentionné sur votre avis de taxe foncière ou d'habitation.
Accéder en ligne via le site impots.gouv.fr
Si vous avez opté pour la dématérialisation, vous pouvez facilement accéder à votre RFR en vous connectant à votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. C'est rapide et pratique. Vous pouvez consulter vos avis d'imposition de plusieurs années.
- Procédure détaillée étape par étape :
- Connectez-vous à votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr.
- Cliquez sur l'onglet "Documents" ou "Accès à mes documents".
- Sélectionnez l'année d'imposition souhaitée (par exemple, 2022 pour le RFR en 2024).
- Téléchargez votre avis d'impôt sur le revenu.
- Recherchez la mention "Revenu Fiscal de Référence" dans le document.
- En cas d'oubli des identifiants : Vous pouvez récupérer votre numéro fiscal et/ou votre mot de passe en cliquant sur les liens "Mot de passe oublié ?" ou "Numéro fiscal oublié ?" sur la page de connexion.
- Problèmes techniques courants : Si le site est indisponible, vérifiez votre connexion internet et réessayez plus tard. Vous pouvez également contacter l'assistance téléphonique des impôts au 0 809 401 401 (numéro non surtaxé).
Contacter l'administration fiscale
Si vous ne parvenez pas à trouver votre RFR en ligne ou sur vos avis, vous pouvez contacter directement l'administration fiscale par téléphone (0 809 401 401), en vous rendant dans un centre des impôts (sur rendez-vous) ou en envoyant un courrier.
- Numéro de téléphone et horaires : 0 809 401 401 (numéro non surtaxé), du lundi au vendredi, de 8h30 à 19h.
- Se rendre dans un centre des impôts : Sur rendez-vous.
- Envoyer un courrier : Indiquez votre numéro fiscal, nom, adresse et demande de RFR.
Cas particuliers
Dans certaines situations, la recherche du RFR peut s'avérer plus complexe (première déclaration, changement de situation familiale, déclaration commune ou individuelle). Il est important de connaître les démarches spécifiques.
- Première déclaration : Vous devrez fournir une estimation de vos revenus.
- Changement de situation familiale (mariage, divorce, décès) : Vous devrez déclarer votre nouvelle situation à l'administration fiscale et fournir les justificatifs nécessaires.
- Déclaration commune vs. individuelle : En cas de déclaration commune, le RFR est celui du foyer fiscal. En cas de déclaration individuelle, le RFR est celui de chaque personne.
Comment le RFR impacte votre projet d'investissement locatif ?
Le RFR est un élément central lors de la planification de votre investissement locatif. Il influence votre éligibilité aux dispositifs fiscaux (Pinel), votre choix de régime fiscal (micro-foncier/réel), votre capacité d'emprunt et les aides sociales de vos futurs locataires. C'est un levier d'optimisation à maîtriser.
Éligibilité aux dispositifs fiscaux
De nombreux dispositifs fiscaux incitatifs (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) sont soumis à des conditions de ressources basées sur le RFR. Ils offrent des réductions d'impôts en contrepartie d'engagements (plafonds de loyers et de ressources des locataires).
Pinel
La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Pour être éligible, vos ressources (RFR) ne doivent pas dépasser certains plafonds (variable selon la zone géographique et la composition de votre foyer fiscal). Les plafonds de ressources sont régulièrement mis à jour par décret. Il est donc important de vérifier les informations les plus récentes sur le site du Service Public ou sur le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).
| Zone | Personne Seule | Couple | Personne Seule avec 1 Enfant | Couple avec 1 Enfant | Personne Seule avec 2 Enfants | Couple avec 2 Enfants | Personne Seule avec 3 Enfants | Couple avec 3 Enfants | Majoration par personne à charge (à partir du 4ème) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A bis | 41 418 € | 61 718 € | 74 171 € | 88 934 € | 88 797 € | 106 365 € | 103 423 € | 123 796 € | 15 473 € |
| A | 41 418 € | 61 718 € | 74 171 € | 88 934 € | 88 797 € | 106 365 € | 103 423 € | 123 796 € | 15 473 € |
| B1 | 34 161 € | 45 558 € | 54 785 € | 65 854 € | 65 577 € | 78 858 € | 75 988 € | 91 920 € | 11 485 € |
| B2 | 20 713 € | 27 677 € | 33 211 € | 39 851 € | 39 641 € | 47 635 € | 46 009 € | 55 334 € | 6 903 € |
Source : Service-Public.fr, Plafonds de ressources Pinel 2024
Denormandie et Loc'Avantages
Le dispositif Denormandie (rénovation de logements anciens) et Loc'Avantages (location à des loyers abordables) sont aussi soumis à des conditions de RFR. Vérifiez si votre RFR vous permet de bénéficier de ces dispositifs avant de vous engager. Des informations précises sont disponibles sur le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).
Choix du régime fiscal : micro-foncier ou réel
Le RFR peut influencer votre choix de régime fiscal pour vos revenus fonciers. Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30% (sans déduction des charges réelles). Si vos charges réelles sont supérieures à 30%, il est plus avantageux d'opter pour le régime réel (déduction de l'ensemble de vos charges : travaux, intérêts d'emprunt...).
Un RFR élevé peut inciter à choisir le régime réel pour diminuer l'assiette imposable en déduisant un maximum de charges. Un RFR plus faible peut rendre le régime micro-foncier plus attractif (l'abattement forfaitaire peut suffire à réduire votre impôt). Simuler les deux régimes en fonction de votre RFR et de vos charges prévisionnelles permet de déterminer la solution la plus avantageuse. Par exemple, si votre RFR est de 50 000€ et que vous avez 4000€ de revenus fonciers, l'abattement de 30% en micro-foncier réduira votre base imposable à 2800€. Si vous avez plus de 1200€ de charges déductibles (30% de 4000€), le régime réel sera plus favorable.
Capacité d'emprunt
Les banques prennent en compte le RFR pour évaluer votre solvabilité. Un RFR élevé est perçu comme un signe de stabilité, facilitant l'obtention d'un prêt immobilier et donnant accès à des taux d'intérêt avantageux. Un RFR trop bas peut limiter votre capacité d'emprunt.
Concrètement, le RFR influence le calcul de votre taux d'endettement (mensualités de crédit / revenus nets) et de votre reste à vivre (revenus nets - charges). Le taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 35% de vos revenus nets (source : Boursorama ), et le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir vos dépenses courantes. Un RFR plus élevé améliore ces indicateurs, augmentant vos chances d'obtenir un prêt.
Impact sur les aides sociales
L'investissement locatif et les revenus fonciers peuvent impacter le RFR, influençant les aides sociales de vous ou de vos locataires. Le RFR est pris en compte pour le calcul de l'APL (source : CAF ). Un RFR trop élevé peut rendre un locataire inéligible à l'APL, impactant l'attractivité de votre bien pour certains locataires. Vos revenus fonciers peuvent impacter vos aides (RSA, Prime d'activité). Il est donc important de simuler l'impact de vos revenus fonciers sur vos aides.
| Revenu Brut Global | Nombre de Parts | Plafond de Ressources (en €) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 27 000 | 1 | 25 710 |
| Jusqu'à 40 000 | 1 | 24 030 |
| Jusqu'à 27 000 | 2 | 38 475 |
| Jusqu'à 40 000 | 2 | 36 045 |
Erreurs à éviter et conseils pratiques
La maîtrise du RFR est un atout pour tout investisseur locatif. Cependant, certaines erreurs peuvent vous induire en erreur et compromettre votre stratégie. Voici quelques pièges à éviter et des conseils pratiques.
- Confondre RFR avec le revenu brut ou le revenu net imposable. Le RFR est spécifique, calculé selon des règles précises.
- Utiliser le RFR d'une année incorrecte. Le RFR utilisé est celui de l'année N-2.
- Ne pas prendre en compte les changements de situation familiale. Un mariage, un divorce ou une naissance peuvent impacter votre RFR.
Anticiper l'évolution de votre RFR est essentiel pour adapter votre stratégie. Pour cela :
- Simulez l'impact des revenus fonciers sur votre RFR. Vérifiez si cela vous fait dépasser les plafonds d'éligibilité.
- Anticipez les changements de situation professionnelle ou familiale. Cela peut impacter significativement votre RFR.
Enfin, n'hésitez pas à faire appel à des professionnels :
- Réalisez des simulations fiscales avant de vous lancer. Un expert-comptable peut vous aider à choisir le régime fiscal le plus adapté.
- Consultez un expert-comptable. Ils peuvent vous fournir des conseils personnalisés.
Optimisez votre investissement locatif grâce au RFR
Comprendre et identifier son RFR est une étape fondamentale pour tout investisseur locatif. Ce chiffre clé influence votre éligibilité aux dispositifs fiscaux, votre capacité d'emprunt et les aides sociales de vos locataires. En maîtrisant le RFR, vous prenez des décisions éclairées et optimisez la rentabilité de votre placement immobilier.
Alors, prenez le temps de localiser votre RFR sur votre avis d'imposition, simulez son impact et sollicitez l'aide de professionnels. Un investissement locatif réussi est un investissement bien préparé. Le RFR, c'est un des aspects importants à ne pas négliger. Contactez un expert-comptable dès aujourd'hui pour simuler votre RFR et construire votre projet d'investissement locatif !